В редакцию районной газеты «Придонье» часто поступают обращения от пожилых читателей и их родственников. Людей волнует один и тот же вопрос: как правильно распорядиться квартирой или домом, чтобы передать имущество детям, внукам или другим близким, но при этом сохранить своё право на жильё и достойную жизнь?
На практике выбор между договором дарения, завещанием и договором пожизненной ренты нередко приводит к ошибкам, которые сложно исправить. Чтобы помочь нашим читателям разобраться в этой непростой теме, мы обратились к квалифицированному специалисту по гражданскому и наследственному праву, адвокату К.М.Геворкяну.
— Карен Мурадович, сегодня мы говорим о том, как пожилым людям лучше распорядиться своей недвижимостью. Почему, на Ваш взгляд, эта тема остаётся такой актуальной?
— Потому что для пожилого человека жильё — это не просто квадратные метры, а основа личной безопасности и спокойствия. Очень часто бабушки и дедушки, желая помочь родственникам или «сделать как лучше», подписывают документы, не до конца понимая их юридические последствия. В результате возникают конфликты, а иногда и реальные риски остаться без жилья.
— Почему именно пожилые люди чаще всего сталкиваются с проблемами при распоряжении недвижимостью?
— Люди старшего поколения, как правило, действуют из лучших побуждений — хотят заранее «всё уладить», помочь детям и внукам, избежать конфликтов среди наследников после своей смерти. При этом они часто ориентируются на советы родственников, знакомых или устаревшую информацию, а не на действующее законодательство. Добавьте сюда возраст, доверчивость и страх «остаться одному» — и мы получаем ситуацию, когда человек подписывает документы, не понимая, что юридически лишается своей главной опоры — жилья.
— Начнём с договора дарения. Почему, несмотря на очевидные риски, он остаётся таким популярным?
— Потому что его часто воспринимают как «формальность». Дарение выглядит простым: пришли к нотариусу или в МФЦ, подписали документы — и вопрос решён. Родственники нередко убеждают пожилого человека, что «так будет проще», «чтобы потом не было проблем с наследством».
На самом деле договор дарения — это безвозвратная передача права собственности. С момента государственной регистрации даритель юридически перестаёт иметь какое-либо право на недвижимость.
— А какие-то плюсы у дарения всё же есть?
— Да, они есть: быстрое оформление; отсутствие налога при дарении между близкими родственниками; имущество не делится между другими наследниками; сделку сложно оспорить третьим лицам. Но эти плюсы выгодны, прежде всего, одаряемому, а не пожилому человеку.
— Расскажите подробнее о рисках.
— Самый главный риск — полная зависимость от нового собственника. Даже если на словах обещано пожизненное проживание и достойная забота, юридической силы такие обещания не имеют, если они не закреплены в договоре (а при дарении это практически не делается).
После дарения новый собственник может продать квартиру, заложить её, подарить третьим лицам и даже потребовать выселения баушки или дедушки через суд. Отменить договор дарения можно только в исключительных случаях: при угрозе жизни, жестоком обращении или доказанном обмане. На практике такие дела очень сложные и морально тяжёлые.
— То есть вероятность остаться на старости лет без жилья вполне реальна?
— Конечно! Именно по договорам дарения чаще всего возникают трагические ситуации, когда пожилые люди остаются без жилья или вынуждены судиться с близкими.
— Теперь о завещании. Почему Вы называете его самым безопасным вариантом?
— Потому что завещание никак не ограничивает права собственника при жизни. Человек остаётся владельцем жилья, может проживать в нём, сдавать, продавать, менять своё решение. Важно понимать: завещание — это распоряжение на случай смерти, а не при жизни.
— В чём основные преимущества для пожилого человека?
— Это полное сохранение контроля над имуществом; невозможность выселения; право в любой момент изменить наследников; психологическое спокойствие: человек понимает, что жильё остаётся за ним. Кроме того, завещание дисциплинирует родственников: пока собственник жив, они понимают, что всё может измениться.
— А возможны ли какие-то сложности?
— Завещание может быть оспорено, особенно если есть сомнения в дееспособности или если кто-то из наследников считает себя обделённым. Также закон защищает обязательных наследников — нетрудоспособных супругов, детей, родителей. Но подчеркну: все эти вопросы возникают уже после смерти, а при жизни риск остаться без жилья отсутствует.
— Многие пожилые люди нуждаются в постоянном уходе. Подходит ли им договор ренты?
— Да, но только при грамотном оформлении! Договор пожизненного содержания с иждивением — это, по сути, юридическая сделка «жильё в обмен на уход».
— Что обязательно нужно прописывать в таком договоре?
— Максимально подробно должны быть оговорены размер и периодичность денежных выплат; перечень услуг (покупка продуктов, лекарств, уборка, сопровождение к врачу); оплата коммунальных услуг; право пожизненного проживания; запрет на выселение; ответственность за нарушение условий. Чем подробнее договор, тем выше защита пожилого человека!
— А какие здесь риски?
— Основной риск — формальный договор. Если в нём написано «оказывать помощь», но не указано какую именно и в каком объёме, доказать нарушения будет сложно. Кроме того, собственность переходит плательщику ренты сразу, поэтому без юриста такие договоры заключать нельзя. Подводя итог, подчеркну, что при распоряжении недвижимостью пожилым людям важно прежде всего думать не об удобстве для родственников, а о своей собственной безопасности. Договор дарения несёт наибольшие риски, договор ренты требует профессионального сопровождения, а завещание остаётся самым надёжным и спокойным вариантом. А также рекомендую: прежде чем подписывать любые документы на жильё, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом. Цена ошибки в этом вопросе — собственный дом и уверенность в завтрашнем дне!
Записала М.СЕРГЕЕВА.
