Рынок недвижимости в России переживает сложные времена. Всего одна сделка между певицей Ларисой Долиной и Полиной Лурье породила прецедент, который уже окрестили «эффектом Долиной». Сегодня все замерли в ожидании решения Верховного Суда, который рассмотрит этот спор 16 декабря. Такое внимание к этому делу объяснимо, ведь оно породило рост количества споров, мошеннических схем и попыток оспаривания сделок. Чтобы разобраться, как защитить себя в сделках купли-продажи жилья, мы поговорили с адвокатом Адвокатской палаты Ростовской области К.М.Геворкяном.
— Карен Мурадович, рынок недвижимости всегда был зоной повышенного риска. Сегодня граждане всё чаще сталкиваются с мошенническими схемами, сложными юридическими ситуациями и просто непониманием того, как правильно оформить сделку. Давайте начнём с основного: какие ключевые риски существуют при покупке и продаже недвижимости? Какие главные угрозы Вы выделяете?
— Чаще всего страдают те, кто действует на доверии, не проверяет документы или не фиксирует расчёты юридически корректно. Действительно, сделка с недвижимостью — это не просто обмен ключей на деньги. Многие считают, что если есть выписка из ЕГРН, значит объект безопасен. Это заблуждение!
Сделка с недвижимостью — это юридически сложная процедура. Самые распространённые риски связаны, во-первых, с историей объекта: скрытые обременения, старые долги, дети, прописанные в квартире, наследственные споры, судебные тяжбы и аресты. Во-вторых, с личностью продавца: наличие брака, отсутствие согласия супруга, проблемы с дееспособностью, участие в банкротстве, исполнительные производства.
И, наконец, в-третьих — это неправильные расчёты, когда деньги передаются наличными, в конвертах, в машине, через «посредников». Такие схемы часто становятся причиной тяжёлых споров. Каждая сделка — это набор нюансов, и их нужно анализировать в комплексе. Отсутствие такой проверки и есть самый распространённый риск.
Например, выписка может быть «чистой», но продавец окажется участником судебного процесса по разделу имущества, либо его бывший супруг позже заявит, что не давал согласия на продажу. Или квартира проходит по делу о банкротстве, но это не отражено в выписке. Или в объекте ранее проживали несовершеннолетние, права которых были нарушены. Это всё реальные сценарии, которые нередко приводят к признанию сделок недействительными.
Поэтому в моей практике всегда проводится комплексная юридическая проверка не только объекта, но и личности продавца, его финансового и семейного статуса, имущественных обязательств, истории объекта, цепочки переходов прав.
— Сегодня всё чаще возникают ситуации, когда продавец после получения денежных средств становится жертвой мошенников. Он получил оплату за квартиру, но затем по каким-то причинам — под давлением, в результате обмана, через финансовые пирамиды, лжериэлторов, телефонных мошенников — перевёл средства «службе безопасности банка», передал сумму третьим лицам и потерял её. После этого он осознаёт обман и требует квартиру назад у добросовестного покупателя, утверждая, что был введён в заблуждение уже после сделки. Как быть добросовестному покупателю в такой ситуации?
— Это действительно распространённая проблема последнего времени и одна из самых эмоционально тяжёлых и юридически сложных ситуаций, но и здесь закон абсолютно однозначен.
Люди передают крупные суммы мошенникам, а затем, осознав обман, пытаются вернуть своё имущество, которое они продали совершенно добровольно и осознанно. С юридической точки зрения это выглядит так: продавец получил деньги, право собственности передано покупателю, сделка оформлена корректно и законно, все обязательства сторон выполнены. То, что продавец позже потратил свои деньги неосмотрительно или под влиянием третьих лиц, никоим образом не влияет на действительность сделки. Его финансовые ошибки — его личная ответственность. Покупатель не обязан отвечать за то, как продавец распоряжается полученными средствами. Добросовестный покупатель выполнил свои обязательства: заплатил, подписал договор, зарегистрировал право. Покупатель не является гарантом сохранности его средств. Ответственность продавца — это его личный риск.
Чтобы покупатель был максимально защищён, ему важно иметь документальные подтверждения расчёта. Эскроу-счёт, расписка, выписка из банка, нотариальное удостоверение — всё это доказывает, что он исполнил свои обязательства в полном объёме. И тогда право собственности покупателя является устойчивым и подлежит защите. Суды, как правило, становятся на сторону добросовестных покупателей, если нет признаков давления, обмана или недееспособности продавца на момент сделки. То, что продавца обманули уже после продажи, не является основанием для отмены сделки.
— Какие рекомендации Вы бы дали покупателям, чтобы избежать подобных конфликтов?
— Во-первых, хранить все документы, связанные с расчётами: банковские чеки, выписки, акты приема-передачи, расписку. Во-вторых, максимально фиксировать процесс: переписку, договорённости, даже аудио- или видеозаписи встречи (если это не нарушает закон). А главное — не соглашаться на схемы передачи денег «в обход банка», «в руки посреднику» или «в несколько этапов без бумаг». Добросовестность покупателя — это не только честные намерения, но и правильное документальное оформление всех действий.
— И в завершение: что Вы могли бы порекомендовать нашим читателям, которые собираются совершить сделку с недвижимостью?
— Прежде чем подписывать документы или передавать деньги, нужно убедиться в двух вещах: юридическая чистота объекта и безопасность расчётов. Не стоит экономить на профессиональном сопровождении. Юрист, адвокат или нотариус обеспечат не только проверку, но и грамотное структурирование сделки. Помните: после регистрации перехода права суды в первую очередь смотрят на то, как действовал покупатель — добросовестно или нет. И если вы всё сделали правильно, документально подтвердили оплату и оформили сделку без нарушений, ваши права будут защищены, даже если продавец впоследствии окажется потерпевшим от мошенников.
Любая сделка с недвижимостью может быть абсолютно безопасной, если действовать грамотно. Главное правило — не торопиться и не экономить на проверке и юридическом сопровождении. Ошибки в сделках с недвижимостью стоят дорого, а иногда — жильё теряется навсегда.
Записала М.СЕРГЕЕВА.
